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des acteurs de la supply chain en Rhône-Alpes

La fiscalité supportée par l'immobilier logistique

Colette Ambrosio et Bernard Labrosse, associés Euclide Consultants, présentaient aux membres du Club le 15 mars 2011 les différentes facettes de la fiscalité supportée par l'immobilier logistique, ainsi que les sources d'erreurs et les moyens de contestations.

LA FICALITE LOCALE

L’ensemble des taxes supportées par la filière logistique est le même que celles supportées par toute entreprise privée.
Les différences se situent dans les interprétations de certains éléments constitutifs des bases de ces taxes. Un centre logistique peut être taxé de différentes façons selon l’activité développée.
Cette fiscalité est appelée « locale » car elle est perçue au profit des collectivités locales.

De sa naissance (attribution d’un Permis de Construire) à sa disparition (démolition), la fiscalité va intervenir dans toute la vie du bâtiment.

A l’obtention du P.C interviennent les Taxes d’Urbanisme, que paie le bénéficiaire du permis de construire, composées de :
- la taxe locale d’équipement
- la taxe d’archéologie
- la taxe d’archéologie nouvelle
- la TDENS (taxe départementale des espaces naturels et sensibles)
Les taux de ces taxes sont encadrés (de 0 à 5%) mais les collectivités choisissent quel taux appliquer. Le conseil municipal vote le taux à appliquer mais il ne pourra pas dépasser 5%.

Pendant la durée de vie du bâtiment pour le propriétaire, la taxe foncière va s’appliquer, et pour l’exploitant la Contribution Foncière des Entreprises et la Contribution Economique Territoriale.

S’il y a extension du bâtiment, un nouveau permis de construire sera demandé avec de nouvelles Taxes d’Urbanisme émises. S’il y a démolition, un permis de démolir et une déclaration auprès du CDIF seront nécessaires.

LES TAXES FONCIERES

C’est l’imposition des parties bâties et non bâties. Elles sont émises à l’égard du propriétaire et il reste responsable de l’intégralité de son règlement.
Toutefois, le propriétaire a la possibilité de les faire supporter par le locataire, uniquement dans le cadre d’un bail commercial. La même démarche est interdite pour un local d’habitation.
Le locataire d’un local professionnel peut demander à son propriétaire de faire contrôler sa taxe foncière.

LES TROIS METHODES DE CALCUL DE L’IMPOSITION FONCIERE

Méthode Comptable dite appelée aussi Industrielle : elle prend en compte les immobilisations de l’entreprise en distinguant les immobilisations foncières et non foncières.

Méthode par Comparaison dite aussi Tertiaire : elle utilise les procès verbaux des locaux de la Commune retenus lors de l’évaluation foncière de 1970. C’est la superficie pondérée qui est utilisée ainsi que le tarif du local type.

Méthode de l’Approche directe : rarement utilisée, seulement si les deux autres méthodes ne peuvent pas l’être.

LA TAXE PROFESSIONNELLE

Elle a été appelée l’impôt imbécile. En effet, elle a handicapé lourdement l’investissement des entreprises. Depuis la décentralisation, les collectivités locales ont vu leurs dépenses croitre massivement. La Taxe Professionnelle était une des bases de leur financement. On peut dire que la TP, supprimée en 2010, a accéléré la désindustrialisation de la France. Sa disparition a entrainé la création de la C.E.T.

LA CONTRIBUTION ECONOMIQUE TERRITORIALE

Elle est constituée de deux éléments :
• la CFE (cotisation foncière des entreprises)
• la CVAE (cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises)

Elle se met en place actuellement et va probablement évoluer dans les années à venir. C’est une période d’insécurité fiscale.

Quelles sont les sources d’erreurs les plus importantes en fiscalité locale ?

Pour les taxes d’urbanisme :
- mauvaise classification du bâtiment
- erreurs d’affectation des locaux
- erreurs des superficies
- non utilisation d’exonérations possibles.

Pour les Taxes Foncières :

En méthode comptable :
- mauvaise affectation des immobilisations
- erreurs de saisie
- problème lié au plafonnement

En méthode par comparaison :
- problèmes de surfaces
- erreurs de pondération des superficies
- tarif inadéquat
- local type erroné

Dans la plupart des cas, l’erreur vient de la déclaration initiale et de la difficulté de faire reconnaître ces erreurs.

Comment contester lorsque les sources d’erreurs sont connues ?

Pour les Taxes d’Urbanisme : la contestation peut porter sur les taux, le montant, une exonération non appliquée etc…

Pour les permis obtenus avant 2010, on dispose de cinq ans pour contester.
Pour les permis obtenus après Mars 2010, on ne dispose plus que de quatre ans.
On réclame auprès de la Direction Départementale de l’Equipement.

Pour les Taxes Foncières :
Selon la méthode employée, les motifs de contestation seront différents. C’est le calcul de la Valeur Locative Cadastrale qui est en jeu, jamais les taux car ils sont votés par les collectivités.
Le délai concerne l’année N et l’année N-1

Pour la Taxe Professionnelle :
La contestation pouvait porter sur trois ans, sur tous les éléments constitutifs des bases.

Pour la Contribution Economique Territoriale :
Le délai a été réduit à deux ans.
CFE : l’année en cours et l’année N-1
CVAE : l’année en cours et l’année N-1

En conclusion :

Comme tout impôt et taxe, des erreurs dans leur calcul peuvent se produire. Vous avez donc intérêt à les contrôler ou à les faire contrôler.
La modification de la législation fiscale va forcément entrainer une insécurité fiscale, aggravée par la réduction des effectifs dans la fonction publique. C’est à chacun à prendre conscience de ces éléments et à tenter d’en réduire les risques.

C.A.

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